보증금 높은 1층 경우 68% 보호대상서 제외
[뉴스포스트=최병춘 기자] 서울 강남 상가 10곳 중 절반 가까이 임대차보호법의 보호를 받지 못하고 있는 것으로 나타났다.
서울시는 한국감정원에 의뢰해 지난해 11월부터 올해 2월까지, 매장용 건물 728동 총 5052개 상가의 임대정보를 조사한 결과 환산보증금(보증금+월세×100) 평균 3억3242만원인 것으로 나타났다.
상권별로는 강남 지역이 5억 4697만원으로 가장 높고 도심이 3억 7003만원, 신촌·마포가 2억 8475만원, 기타 지역이 2억 5863만원 순이었다.
현재 상가세입자를 보호하는 ‘상가건물임대차보호법’은 환산보증금 4억원 이하일 경우에만 적용되고 있어 강남상권의 경우 전체층 평균 45.5%가 상가건물임대차보호법의 보호를 받지 못하고 있는 것으로 나타났다.
특히 상대적으로 보증금이 높은 강남상권 1층 상가는 68.3%, 도심 1층 상가는 37.6%가 보호대상에서 제외됐다. 서울시내 전체 상권 중에선 22.6%, 1층은 35.9%가 보호를 받을 수가 없는 셈이다.
또 평균 임대기간 전 상권이 동일하게 1.7년으로 상권이 활성화 될수록 인상되는 임대료가 계약해지 원인인 것으로 조사됐다.
이는 ‘상가건물임대차보호법’상 보장된 최장 계약보장기간(계약갱신청구권 행사기간) 5년의 1/3 수준으로, 상권이 활성화되고 경쟁이 치열한 상권일수록 임대인이 더 높은 임대료를 제시해 계약이 지속되지 못하는 것이 계약기간이 짧은 원인중의 하나인 것으로 추정된다.
또 최초 계약 시에는 환산보증금이 4억원 이하로 보호대상이었으나 지속적인 임대료 인상으로 보호범위에서 벗어나게 되면, 법적보호도 받지도 못하고, 높은 임대료도 감당하기 어려워 5년을 채우지도 못하고 초기 투자금을 회수하지도 못하고 나가게 되는 것이다.
권리금을 조사한 결과 단위 면적(㎡)당 권리금은 서울시 평균 115만8천원이었으며, 상권별로 살펴보면 강남이 179만6천원, 도심이 114만4천원, 신촌‧마포가 98만3천원, 기타상권이 88만6천원이었다.
업종별로는 약국·병원 등 ‘보건사회복지’ 관련 상가가 점포당 평균 1억 5800만원, 종합소매업·의류 등 ‘도소매업’이 점포당 평균 1억 1320만원, ‘숙박 및 음식점’이 점포당 평균 1억 883만원, 고시원 등 ‘부동산 및 임대관련’이 9667만원으로 나타났다.
서울시는 이 같은 조사를 토대로 임대시장의 현실을 반영하지 못하는 법제도 개선안을 마련했다.서울시는 임대차계약 보증금, 임대기간 확보, 임대료증액 한도 현실화 등을 주요내용을 하는 ‘상가건물임대차보호법’ 및 동법 시행령 개정 건의안을 지난 1월 법무부에 제출했다.
배현숙 서울시 소상공인지원과장은 “그동안 임차상인들이 불공정한 임대차 관계로 인해 고통을 받고 있음에도 불구하고, 법적·제도적 구제책이 미흡했던 것이 사실”이라며, “임차상인들이 마음 놓고 장사하도록 이번 실태조사를 통해 마련된 법제도개선안은 2월 발표된 정부의 ‘상가권리금 보호제도화’와 함께 발전적으로 추진되어야 하는 사항으로 관련 부처와 긴밀히 협의하겠다”고 밝혔다.