"선대출 사실상 불가" 8.2부동산대책에 은행권 수익성 악화 우려
재건축 많은 강남, 대출쏠림 현상에...당국 "일일 동향 점검" 엄포
[뉴스포스트=박은미 기자] 정부가 LTV·DTI을 강화하는 ‘8.2 부동산 대책’을 내놓음에 따라 은행권이 촉각을 곤두세우고 있다. 그간 박근혜 정부의 ‘빚 내서 집 사라’ 정책 덕을 톡톡히 본 은행들로서는 가계부채에 대한 규제 의지가 담긴 부동산 대책 시행이 부담스러울 수밖에 없다. 대책 발표 직후 투기지구로 선정된 지역의 은행에 대출 관련 문의가 빗발치는 등 대출쏠림 현상이 발생하자 금감원이 대대적인 감시를 예고하면서 사실상 강화된 대출규제가 곧바로 적용되기 시작했다. 때문에 당장 이달 말부터 대출절벽이 나타날 가능성이 점쳐지며 은행들의 수익성 악화가 불가피할 전망이다.
LTV·DTI 강화 및 대출건수 제한
지난 2일 정부가 발표한 부동산 대책에 따르면 앞으로 서울시 전역과 경기 과천, 세종시 등 투기과열지구의 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 한도는 40%로 낮아진다.
이중 강남 4구 등 ‘투기지역’으로 묶인 곳은 대출 건수도 제한받는다. 주택담보대출 건수가 차주당 1건에서 세대당 1건으로 줄어든다. 예전에 대출 기록이 있는 차주내 세대 구성원은 투기 지역에 주택을 살 경우 추가 대출을 할 수 없게 된다.
재건축이나 재개발 등 정비사업 예정 지역으로 과열이 심화되고 있는 ‘투기과열지구’에서는 LTV·DTI가 일괄적으로 40%가 적용된다. 아울러 이미 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대가 투기과열지구나 투기지역에서 추가로 대출을 받을 경우 LTV·DTI의 한도는 30%로 강화된다.
다만 서민 실수요자는 다소 완화된 LTV·DTI 각각 50%의 규제를 받게 된다. 서민 실수요자의 기준은 주택가격 6억원 이하, 무주택에 부부 합산 소득 6000만원 이하(생애 최초구입자 7000만원 이하) 등이다.
이로 인해 강남 재건축 단지의 투기 세력을 억제해 특히 과열지역 중심 시장 안정 효과가 클 것이라는 의견이 중론이다. 다만 장기적으로 시장이 안정화 될지, 아니면 입주 물량 폭탄과 금리인상 등이 겹치면서 경기불황으로 이어 질지는 지켜봐야 할 것으로 보인다.
일각에서는 분양원가 공개와 후분양제, 분양가상한제 등 부동산 시장의 거품을 뺄 수 있는 근본적인 대책 도입 없이는 결국 또 다시 장기적으로는 집값이 오를 수밖에 없다고 지적했다.
또한 이번 대책이 또 다른 풍선 효과를 불러일으킬 수 있다는 의견도 나왔다. 아직 조합설립인가를 받지 않은 재건축 초기단지로 투자 수요가 이동하거나 수익형 부동산으로 투기 수요가 쏠릴 수도 있다는 설명이다.
은행권, 수요 위축 불가피
그간 시중 은행들은 박근혜 정부의 ‘빚 내서 집 사라’ 정책 덕을 톡톡히 봤다. 주택담보대출 급증에 힘입어 저금리 기조 속에서도 이자수식을 통해 높은 순익을 거둬온 것.
실제 올해 신한·국민·우리·하나 등 4대 은행들은 상반기 순익은 4조3,444억원을 달성하며 ‘어닝서프라이즈’를 기록했다. 결국 은행 영업이익의 70~80%를 차지하는 이자수익은 ‘가계부채’라는 부메랑이 되어 돌아왔다.
이번 대책으로 은행들의 주 수익원으로 자리 잡은 주택담보대출의 수요가 줄어들 수 밖에 없어 수익성에 타격을 줄 것으로 예상된다.
은행권에선 새 정부 출범 이후 가계부채에 대한 강력한 규제가 예고된 만큼 어느 정도 긴장을 하고 있었지만 예상보다 강도가 더 세다고 입을 모았다. 부동산대책에 주택담보대출이 줄고 수요도 위축될 가능성이 제기되면서 이전 같은 수익을 내기가 쉽지 않을 것이라는 우려도 나왔다.
강화된 규제책이 시행되면 당장 이달 말부터 대출절벽이 나타날 가능성이 점쳐진다. 따라서 은행의 단기 수익성 악화는 불가피할 전망이다.
국민은행 관계자는 본지와의 통화에서 “서울 강남·송파 등 재건축 이슈가 많은 지역에서는 ‘대출을 미리 받을 수 있냐’ 등 투자형 고객들 문의가 이어졌다”며 “규제를 피하고자 하는 단기 투자 수요가 늘어나겠지만 장기적으로는 대출 문의가 줄어들 것으로 보인다”고 말했다.
이어 “국토교통부나 금융위원회 유권해석이 필요한 부분이 있어 고객들이 원한다고 당장 대출을 해줄 수 있는 것도 아니다”라며 “때문에 아직 법 시행 전인데도 강화된 대출 조건을 바탕으로 고객들께 대출 안내해 드리고 있다”고 설명했다.
은행업에 미치는 영향은 제한적일 것이라고 분석도 나왔다. 부동산 대책에 따른 투자심리는 단기적으로 부정적일 수 있지만 실제 수익성에 미치는 영향은 크지 않다는 것.
NH투자증권 원재웅 연구원은 “부동산 대책으로 단기적으로 주택담보대출 규모는 줄어들 수밖에 없으나 은행산업에 미치는 영향은 제한적”이라며 “은행은 작년 11월부터 금융당국 규제에 맞춰 가계대출을 줄여왔고 이를 상쇄하기 위해 중소기업 대출을 늘리고 있는 상황이다”라고 설명했다.
이어 “더구나 올해 상반기에 가계대출 성장세가 지속해 각 은행이 올해 대출 증가율 목표치 3∼5%를 무난히 달성할 것으로 보인다”며 “은행들은 자산 건전성도 개선되고 있어 정부의 부동산 규제로 은행업의 관망세가 꺾이지는 않을 것이다”라고 덧붙였다.
한편 최종구 금융위원장은 부동산대책 관련 LTV·DTI 규제 강화 대책이 시행되기까지 대출 쏠림현상이 발생하지 않도록 리스크 관리를 강화하라고 주문했다.
특히 은행뿐 아니라 2금융권에서도 대출 쏠림현상이 발생하지 않도록 사전에 리스크 관리를 철저히 하도록 직원들은 적극적으로 독려해달라고 요청했다.
최 위원장은 금감원에 “대책이 시행되기 전까지 금융권 준비사항, 대출 특이동향 등에 대해 전 업권 특별점검을 매일 해 달라”고 주문했고, 금감원은 금융권 대출동향 일일 점검에 나서기로 결정했다.