[대선 SNS 팩트체크-안철수⑯] “임대차3법, 해외 실패 사례 많다?”

[뉴스포스트=박재령 기자] 안철수 국민의당 대선후보의 공식 소셜네트워크서비스(SNS)를 모니터링하고, 각 후보별로 유권자가 궁금해할 만한 발언 1가지를 선정했다.

"임대차3법은 사실 베를린을 포함한 여러 선진국에서 실패한 사례가 굉장히 많은 법이다"

2021.12.28. 유튜브

[검증 내용]

안철수 국민의당 대선후보는 지난 28일 유튜브에서 “임대차3법은 사실 베를린을 포함한 여러 선진국에서 실패한 사례가 굉장히 많은 법이다”고 말했다.

임대차3법은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 등의 내용을 담고있다. 임대차 계약을 2+2년으로 연장할 수 있게 하고, 재계약 시 임대료 상승폭을 5%로 제한하는 것이 골자다. 지난해 7월 여당의 주도로 개정안이 통과됐다. 다른 나라의 임대차 제도들은 정말 실패했을까? 임대차3법 도입 당시 가장 많이 언급된 독일, 프랑스, 미국의 임대차 제도 중 임대료 규제를 짚어봤다.

베를린 월세상한제 위헌 판정…“중복 도입 때문”

먼저 독일이다. 안 후보가 언급한 베를린은 2020년 2월부터 ‘차임 제한에 관한 새로운 법규 규제에 관한 법률(MietenWoG Bln)’, 즉 ‘월세상한제’를 도입했다. 2014년 이전에 지어진 건물은 5년간 월세를 동결하는 법이다. 또한 신규 계약에 대해 베를린 시 정부가 정한 ‘차임 상한 기준표(Mietentabelle)’를 따르도록 했다. 일정 기준 이상을 넘지 못하도록 한 것이다.

베를린 시의 ‘월세상한제’는 지난해 4월 위헌 판결이 났다. 다만 법 내부의 오류 때문은 아니었다. 당시 헌법 재판소는 임대료 통제가 아닌 연방 정부와의 중복 도입을 지적했다. 연방 정부는 2015년부터 ‘임대료 멈춤(Mietpreisbremse)’ 정책으로 임대료 상한제를 두고 있었다. 재판부는 연방 정부가 이미 차임의 최상한을 규정해, 주 정부가 중복 규제할 수 있는 권한이 없다고 봤다.

베를린 시의 ‘월세상한제’ 효과에 대해선 의견이 엇갈린다. 찬성 측은 실제로 제도 도입 후 월세 가격이 내렸다는 점에 주목한다. 2020년 베를린 시의 평균 월세 가격은 2019년에 비해 최대 11% 하락했다. 영국 가디언(The Guardian)은 “베를린 월세상한제는 법정에서 패했지만 어떻게 과열된 시장을 식혔는지 보여줬다”고 논평했다.

하지만 반대 측은 신규 월셋집 공급이 줄어 상황을 악화시켰다고 지적한다. 독일 공영방송 도이체벨레(DW)에 따르면, 월세상한제 도입 이후 평균 임대료는 7.8% 하락했지만 동시에 신규 월셋집 공급은 30% 감소했다. 베를린으로 이사 오려는 사람들이 밀려나면서 베를린 외곽 지역의 월세가 12% 상승하기도 했다. ‘풍선효과’가 발생한 것이다.

임대료 상한제에 대해선 이후 총선에서 승리를 거둔 녹색당과 사회민주당이 전국 임대료 상한제를 선언하는 등 아직 논쟁의 불씨가 꺼지지 않고 있다. 실패했다고 단정하긴 어려운 이유다.

프랑스 임대료 상한제, 파리, 릴 등 30여개 도시 참여

프랑스는 2018년 ‘주택, 도시 정비, 디지털의 변화 관련 법(évolution du logement, de l'aménagement et du numérique: Elan)’, 일명 엘랑법을 도입하면서 임대료 상한제를 각 지자체의 자율에 맡겼다. 이후 파리시가 2019년 1월 국가의 승인을 받아 임대료 규제 정책을 펴고 있다. 파리 이외에는 릴(Lille) 시가 2020년 같은 제도를 시행했다.

임대료 기준은 매년 물가상승률을 반영해서 갱신한다. 일드프랑스 레지옹 행정청(Préfecture)은 주택의 종류와 입지에 따라 기준 임대료를 중심으로 상한선과 하한선을 정한다. 해당 정보는 전용 사이트를 통해 공유한다. 집주인은 상한선 이상으로 임대료를 책정할 수 없고, 타당한 근거가 있는 경우에만 추가임대료를 부과할 수 있다.

이후 임대료가 안정되는 효과가 있자 다른 지방 도시들이 참여하기 시작했다. 프랑스 영문매체 더로컬(The Local)은 2020년 “보르도, 리옹, 몽펠리에 등이 파리와 릴을 모방해 임대료 상한선에 대한 허가를 프랑스 주택부에 요청했다”며 “지금까지 약 30개의 마을과 도시가 신청했고 파리 교외의 많은 곳에서 수도의 임대료 통제 효과를 보았다”고 전했다.

미국 대도시 중심 규제 시행…전문가 “주거 안정에 기여”

미국은 뉴욕, 워싱턴DC, LA, 샌프란시스코 등 일부 대도시를 중심으로 임대차 규제가 이뤄지고 있다. 임대료 안정을 위해 일정한 인상률을 유지하는 것이 핵심이다. ‘미국 주택임대차 규제제도 특성과 시행효과 분석(2020, 김정렬)’에 따르면 뉴욕, 샌프란시스코, LA 등에서 상설 임대료위원회나 담당부서를 정해 인상률을 2~5%로 제한하는 것으로 나타났다. 규제가 조금 완화된 오리건주, 캘리포니아주, 워싱턴DC 등에선 소비자물가상승률과 연동해 연간 5~10% 수준으로 인상 폭이 정해졌다.

효과에 대해선 긍정적인 평가가 이어졌다. 논문은 “최근 15년간 임대료 급등 시기에 규제주택의 임대료는 비교적 안정적이었고, 동일 주택에 8년 이상 장기간 거주한 가구의 비율 또한 뉴욕시 61%로 비규제 도시 시카고보다 약 10%포인트 많았다”며 “주택임대차 규제는 임차인의 상대적인 취약성을 보완하여 안정적인 주거생활을 보장하는 안전판으로 작동하는 유효한 제도이다”고 평했다.

다만, 베를린의 경우와 마찬가지로 공급이 부족해질 수 있음을 지적했다. 규제가 강할수록 임대 공급이 기피될 수 있기 때문이다. 논문은 “모든 주택에 획일적으로 적용하기보다는 신규주택(재건축 포함)은 면제하거나 장기간 유예하여 주택공급에 대한 부정적 영향을 예방할 필요가 있다”면서 “임대차 규제는 주택공급을 확대하거나 비용을 낮추는 제도가 아니기 때문에 임대차시장의 본질적인 해결책이 아니라는 것을 기억해야 한다”고 전했다.

[검증 결과]

대체로 사실 아님. 해외에서 임대료 상한제 등 임대차 규제는 아직 이어지고 있다. 베를린 시에서 시행한 ‘월세상한제’는 위헌으로 폐지됐지만 임대료 규제가 문제가 아닌 연방 정부와의 중복 규제가 문제였다. 프랑스, 미국 등 임대차 규제는 많은 나라에서 시행 중이며 긍정·부정 효과가 공존해 찬반 논쟁이 뜨거운 상황이다. 실패로 규정돼 법이 폐지된 나라를 찾아볼 수 없으므로 ‘대체로 사실 아님’ 판정한다.

[참고 자료]

Berlin's revolutionary rent cap — success or flop? (DW)

Berlin’s rent cap, though defeated in court, shows how to cool overheated markets (The Guardian)

[규제동향 이슈 분석ㅣ프랑스] 파리 임대료 상한가 및 부동산 가격 안정화 정책

French cities apply for rent controls to counter skyrocketing prices (The Local)

프랑스 파리의 주택정책 변화와 시사점 - 국토연구원

최근 독일에서의 주택임대차 차임 규정과 시사점 - ‘Berliner Mietendeckel’을 중심으로(2020, 이도국)

미국 주택임대차 규제제도 특성과 시행효과 분석(2020, 김정렬)

[팩트의 무게] 임대차보호법① 해외 선진국도 임대료 규제? (MBC)

독일도 높은 임대료 골머리…“임대료 상한제 강화” 목소리(한겨례)

독일연방헌법재판소의 베를린 시정부 임대료 상한제 위헌 결정 (한국법학원)