< 글 싣는 순서 >
① 박주헌 동덕여대 경제학과 교수 인터뷰 – 기후위기
② 박남기 광주교육대학교 교수 인터뷰 - 교육
③ 윤동열 건국대학교 경영학과 교수 인터뷰 – 일자리
④ 이윤석 한국금융연구원 박사 인터뷰 – 재정정책
⑤ 홍윤철 서울대 의과대학 교수 인터뷰 - 방역
⑥ 김인만 부동산경제연구소 소장 인터뷰 - 부동산
⑦ 홍선미 한신대 사회복지학과 교수 인터뷰 - 복지

[뉴스포스트=이상진 기자] “문재인 정부는 여러 정책 실패를 코로나19 팬데믹으로 덮었습니다. 부동산정책이 대표적인데요. 지금이라도 부동산 양극화를 해소하기 위해선 양도소득세와 종합소득세를 활용해 시세 대비 저렴한 주택공급을 늘려야 합니다.”

김인만 부동산경제연구소 소장은 10일 뉴스포스트와의 인터뷰에서 ‘위드 코로나’ 시대를 대비하기 위해선 정부가 부동산정책을 바꿔야 한다고 주문했다. 수요억제와 공급 물량 확대에 방점을 찍은 기존 정책으로는 다주택자와 주택 구매 실수요자, 전세 입주자 모두에게 어려움만 가중한다면서다.

김인만 소장은 “부동산 수요억제 정책은 과잉 상태고, 추가적인 공급정책은 5년 뒤 ‘공급 폭탄’이 될 우려가 크다”면서 “이제는 시세 대비 저렴한 가격으로 주택을 파는 다주택자에게는 양도소득세 세액공제액을 늘리는 등 소프트웨어적인 정책변화가 필요하다”고 강조했다. 이날 인터뷰는 코로나19 확산 방지를 위해 서면으로 진행했다.

- 코로나19 팬데믹, 국내 부동산시장에 어떤 영향을 줬나?

지난 2008~2009년 글로벌 금융위기 이후 전 세계가 저금리로 돌아섰다. 미국과 한국은 정상금리로 가기 위해 금리를 단계별로 올리고 있었다. 그러던 와중에 코로나19 팬데믹이 발생했다.

한국과 미국을 포함한 전 세계는 코로나19 대비 유동성을 늘리기 위해 다시 초저금리 스탠스로 바꿨다. 코로나19가 없었다면 미국의 기준금리는 3%를 넘겼을 거다. 우리나라도 2% 이상은 갔을 거고. 초저금리라는 비정상의 정상화가 이어졌다. 

여기에 한국 정부는 코로나19로 위축된 경제를 살리기 위해 시중에 막대한 돈을 풀기까지 했다. 코로나19가 아니었다면 부동산시장은 지난해 안정을 찾았어야 했다. 하지만 예상치 못한 코로나19로 인해 집값 안정을 위한 타이머가 2~3년 연장된 상황이다.

- 코로나19 팬데믹과 달리 외환위기 당시는 오히려 부동산이 하락했다. 무슨 차이가 있나? 

1997~1998년 외환위기는 우리나라가 처음 겪는 경제 대공황이었다. 우리 국민은 나라가 망할 수도 있다는 극심한 공포감과 위기극복의 경험이 없는 상황에서 3년에 걸친 고난의 시간을 보냈다.

하지만 코로나19 팬데믹은 외환위기와 글로벌 금융위기라는 대형위기를 두 번 넘긴 경험이 축적되면서 우리 국민의 불안감이 덜 했다. 정부도 발 빠르게 돈을 풀었다. 또 전 세계적인 팬데믹 확산 상황에서 우리나라는 상대적으로 관리가 잘 되고 있다는 홍보가 잘 먹히면서 큰 영향을 받지 않았다. 

오히려 마스크 잘 쓰고 백신 맞으면 언젠가 해결될 것이라는 기대감이 컸다. 그래서 코로나19 팬데믹이 부동산시장에 큰 충격을 주지 못했다. 되레 저금리와 돈 풀기로 늘어난 유동성이 주식과 부동산시장으로 유입이 되면서 집값 상승을 견인했다.

실제 코로나19로 발생한 경제적 어려움은 영업시간 제한과 인원수 제한 등 행정규제 폭탄을 맞은 자영업자들에 집중됐다. 반면 자영업자가 아닌 직장인 등 중산층들은 주식과 부동산가격이 오르면서 오히려 이득을 본 사례가 많다.

- 지난해 한국은행은 팬데믹 시국 경기 부양을 위해 금리를 1.25%에서 0.5%까지 낮췄다. 지난달 26일 0.75%로 높였지만, 여전히 저금리 수준이다. 국내 부동산시장에 끼치는 영향을 분석한다면. 

금리와 부동산은 반비례 관계다. 금리가 내리면 대출이자 부담이 줄어들면서 주택 보유자들은 버틸 수 있는 여력이 커진다. 주택 구매자는 구매능력이 향상된다. 또 예금금리가 더 떨어지면서 돈을 은행에 넣기보다는 주식이나 부동산에 투자해야겠다는 심리도 크게 올라간다. 한마디로 저금리는 부동산 수요를 증가시키는 요인으로 작용한다.

지난달 한국은행 금통위가 금리를 0.25% 인상했다. 시중에 풀린 유동성을 잡겠다는 건데, 이것 때문에 많은 주택 수요자가 불안해하고 있다. 정부가 언제 또 금리를 올리면서 테이퍼링에 들어갈지 예의주시하는 것이다. 향후 금리 인상 수준에 따라 불안 심리가 더 커지면서 구매 욕구에도 영향을 줄 것으로 예상한다.

추가금리인상이 2차례 이상 이루어진다면 본격 테이퍼링으로 해석돼, 집값 하락에 대한 우려가 더 커질 수 있다. 여기에 미국에서도 테이퍼링이 본격화되고, 지금 발표된 정부의 주택 공급계획들이 5년 후 입주 물량으로 쏟아져 나오면 가격하락 가능성이 더 높아진다.

- 미국 테이퍼링과 기준금리 인상 시그널에 따라 한국의 추가 금리 인상 여지도 있다. 서민들이 ‘내 집 마련’을 하기 위해서는 어떻게 대비해야 하나? 

실거주 목적인 분들이라면 무리하지 않는 자금계획 범위 내에서 내 집 마련을 해도 된다고 본다. 집값이 오르면 기분 좋고, 내리면 어쩔 수 없다고 생각하면서. 당장 집값이 조금 떨어져도, 5년 정도 살다 보면 또 오르는 게 부동산이기 때문이다.

하지만 굳이 지금 살 필요가 없는데 신용대출 등 무리한 자금계획으로 집을 사는 건 고민해봐야 한다. 5년 후엔 금리는 오르고, 입주 물량은 늘어나 있을 것으로 본다. 과거 사례를 보더라도 부동산은 장기적으로는 우상향하지만, 그 속을 들여다보면 7년 연속으로 상승한 적은 없다. 지금은 코로나 때문에 7년 이상 상승하는 비정상 상황인데, 당장 집값이 떨어지지는 않겠지만 결국 비정상은 정상으로 가는 과정을 거치기 마련이다.

- 팬데믹 시국, 초저금리 외에 국내 부동산가격에 영향을 주는 요소가 있다면.

금리 외에 정부의 부동산정책이 가장 큰 영향을 준다. 부동산정책은 공급과 수요 양쪽 모두에 영향을 준다. 정부의 공급정책은 입주 물량이 5년 이후에 나올 것이기에 지금 당장 주택시장에 주택공급 효과는 없으면서, 과도한 정책 남발로 피로감만 누적시키고 있다. 시장의 정상적인 거래를 무시한 일방적인 수요억제 정책도 문제다. 매물 동결 현상을 불러와 상대적인 매물을 비정상적으로 급감시켰다.

여기에 정부가 다주택자들을 압박하기 위한 수단으로 임대차3법을 강행하면서 전세 시장까지 교란됐다. 전세 가격이 급등했고, 이게 비정상적으로 오른 매매가격을 떠받쳐주면서 고착하는 부작용을 낳고 있다.

- 부동산 양극화가 우려되는 ‘위드 코로나’ 시대, 국내 부동산정책 방향을 제언한다면.

문재인 정부는 코로나19 팬데믹 덕을 많이 봤다. 여러 정책 실패를 코로나19 위기로 덮어 버렸다. 부동산정책이 대표적이다. 하지만 통제에 지친 국민을 감안하면, 통제 일변도 정책은 더 이상 어렵다.

영원히 마스크 쓰고 강도 높은 사회적 거리두기를 하면서 살 수는 없다. 백신이 모든 해결책이 될 수는 없지만, 치명률과 위·중증률을 크게 낮출 수 있다. 정부 부동산정책도 백신 접종을 기반으로 ‘위드 코로나’로 가야 한다. 

부동산 수요억제 정책은 이제 나올 만큼 나왔다. 공급정책도 지금보다 더 나와도 당장 입주 물량으로 연결되지 않는다. 오히려 5년 후 공급 폭탄이 될 수 있다. 정부가 지금까지 반복한 부동산정책을 추가적으로 할 필요가 없다는 말이다.

오히려 시장거래를 정상화하는 정책변화가 필요하다. 다주택자에 대한 규제는 필요하겠지만, 매물을 막는 양도세 중과는 보완이 필요하다. 실수요자들이 집을 살 수 있도록 하고, 다주택자들은 쉽게 팔 수 있도록 정책을 수정해야 한다.

예를 들어 다주택자가 실수요자에게 KB시세대비 저렴하게 팔고, 싸게 파는 금액의 2배에 해당하는 양도세 공제를 해주면 상당히 많은 매물이 저렴하게 시장에 나올 거다. 전세시장도 마찬가지다. 갱신하는 세입자에게 전세금을 안 올린 집주인에게 종합부동산세 공제를 추가 적용해 주면, 전세금을 올리지 않는 집주인들 크게 늘어날 것으로 본다.
 

※ 김인만 부동산경제연구소 소장 약력
YTN <생생경제> 고정패널
조선일보 <김인만 트루 빌딩스토리> 연재
직방 <김인만의 트루 내집마련 스토리> 연재
조선일보 건축주대학 멘토
KDI 한국개발연구원 부동산 자문
KB국민은행, 조인스탠드 등 상담위원
LH공사, SH공사 등 칼럼니스트
<한 권으로 끝내는서울 아파트 투자지도, 원앤원북스, 2021> 등 저술