[뉴스포스트=이병우 기자] 부동산 시장에서 ‘후분양제’에 대한 관심도가 점차 높아지고 있다. 이는 일부 건설사들의 아파트 부실시공 의혹과 2020년 7월 시행된 ‘민간택지 분양가상한제’로 인해 상향된 것으로 풀이된다.
“물량 줄고, 관심은 높아져… 희소가치↑”
잇따른 부실시공 의혹으로 입주 예정자들이 ‘선분양제’ 대신 ‘후분양제’를 원하는 목소리를 높이는 반면, 2021년 후분양 아파트의 물량은 급감해 가치는 더욱 희소해 질 전망이다.
커뮤니케이션 전문미디어 더피알에 따르면 2021년 전국에서 일반분양 된 후분양 아파트는 총 3695가구로, 2020년 물량(6170가구)과 비교하면 40.1% 급감했다.
더피알 관계자는 <뉴스포스트>와의 통화에서 “2021년 일반분양된 후분양 아파트는 3695가구로 2020년 대비 약 40.1%가 급감했다”며 “해당 자료는 ‘부동산114와 부동산인포’ 측에 요청한 내용을 종합한 것이다”고 했다.
또 통계 자료를 통해 “우리나라 청약시장은 선분양 중심으로 이뤄져 있는데, 후분양에 대한 관심이 점차 높아지는 분위기다”며 “이로 인해 희소성이 상승될 것이다”고 전했다.
입주 예정자 “분양 가격 오르지만, 안전하니까”
후분양제를 선호하는 입주 예정자들은 분양 시 가격이 오르지만, 최근 발생했던 사고들을 보면 안전이 우선이라 판단돼 선호한다는 설명이다.
30대 입주 예정자 A씨는 본지에 “분양 비용으로는 선분양제가 후분양제 보다 저렴하다”면서도 “연이은 사고로 인해 아파트가 안전해야한다 판단했고 후분양제를 선호하게 됐다”고 했다.
또 다른 예정자 B씨는 “후분양제는 공정률이 약 60~80% 이상 달할 때 분양이 진행되는 것으로 알고 있다”며 “살 집을 직접 확인할 수 있고, 하자 파악도 더 쉬울 것으로 본다”고 했다.
기업, 후분양 선뜻 택하기엔 금융비용 기하급수적…
후분양을 선호하는 입주예정자가 늘어남에도 불구하고, 후분양 아파트 물량이 큰 폭으로 줄은 것은 건설사들이 선택에 부담을 느끼기 때문이다. 금융비용이 기하급수로 늘어나 수익이 보장된 입지 혹은 대형 업체가 추진하는 사업이 아니라면 감당할 수 없을 것이라는 게 업계 이야기다.
부동산시장 분석전문회사 리얼캐스트는 “후분양은 이미 다 지어진 주택을 분양하기에 HUG 분양보증을 받을 필요 없고, 수년간 시세 상승으로 인해 사업자가 원하는 높은 가격에 주택을 분양할 수 있다”며 “대신 분양이 끝날 때까지 모든 금융비용을 사업자가 댈 뿐 아니라 완공 후 주택을 임대하는 과정에서 매년 재산세 및 종합부동산세 등 보유세를 감당해야한다”고 전한바 있다.
이어 “때문에 수익이 보장된 ‘황금 입지’에, 대형 업체가 추진하는 사업이 아니라면 후분양을 감당할 수 없을 것이다. 따라서 후분양 단지가 나오기는 어려울 것이다”고 덧붙였다.
건설업계 관계자는 본지와의 통화에서 후분양제로 인한 피해가 청약 대기자들에게 갈까 우려된다고 전하기도 했다.
관계자는 “최근 발생한 둔촌주공사태를 보면 알 수 있듯, 후분양제로 인한 피해가 청약 대기자들에게 갈까 우려된다”고 말했다.
선·후분양제의 차이는?
선‧후분양제의 차이를 본다면 ‘비용 차이’로만 크게 나눌 수 있겠지만, 상세하게 대조할 경우 각각의 장‧단점이 뚜렷하다.
선분양제란 주택이 완공되기 전 입주자에게 분양하고, 입주자가 납부한 계약금과 중도금 등을 이용해 주택을 시공토록 한 제도인데, 이를 통해 건설사는 건설비용을 충당해 금융비용을 절감시키고 주택건설자금을 용이하게 확보해 주택공급을 원활하게 할 수 있다.
입주자는 후분양제 대비 분양 가격을 낮게 받을 수 있다는 장점이 있지만, 완성된 주택이 아닌 모델하우스를 보고 사전에 구입하기에 실제 주택과 내용이 다를 수 있는 등의 단점도 있다.
선분양제의 단점을 보완하기 위해 만들어진 후분양제는 주택건설 공정이 거의 끝난 후 분양을 하기에 주택의 안전과 하자 등을 직접 확인 할 수 있고, ▲공사 중단 및 문제발생 시 실수요자 피해를 최소화 ▲빠른 입주가 가능하다는 장점이 있다.
그러나 건설업자의 입장에서는 공사비의 상당부분을 사업자가 마련해야한다는 단점이 있다. 계약자들의 중도금으로 사업자금을 조달해 사업추진이 수월한 선분양제와는 대조적이다. 이로 인해 분양가격은 자연스럽게 상승하고 피해는 고스란히 입주자들에게 돌아간다.