'부담'은 늘고 '수익성'은 줄고…전망에도 '먹구름'
태영건설에 이어 신동아건설까지 '백기' 들었다
대형·중견 '양극화'…입지마저 흔들리는 중견사
[뉴스포스트=최문수 기자] 을사년의 새 해가 떠오른 지 6일 만에 시공순위 58위 신동아건설이 유동성 위기를 극복하지 못하고 법정관리를 신청하면서 긴장감이 높아지고 있다. 특히, 신동아건설이 백기를 든 상황과 현재 다른 중견 건설사들이 처한 현실이 크게 다르지 않아 '줄도산' 위기설까지 나오고 있다. 더구나 올해 회복 전망까지 그다지 밝지 않은 편이라, 생사기로에 놓인 중견 건설사들의 낯빛에는 어둠이 드리울 것으로 전망된다.
'부담' 늘고 '수익성' 줄고
지난해 우리나라 건설사들의 수익성은 매우 저하됐다. 건설사업 과정에서 높은 이자는 물론, 원자재값과 인건비까지 올랐기 때문이다. 이 문제는 착공 지연 및 공사기간 연장까지 유발하여 각종 분쟁까지 일으켰다.
한국건설기술연구원이 발표하는 건설공사비지수는, 2020년 100에서 2023년 127.90으로 3년간 27.9%나 올랐다. 조금 더 구체적으로 살펴보면, 2020년 8월에는 99.4, 2023년 말에는 150, 2024년 8월에는 129.7, 2024년 11월에는 130.26이다. 상황이 가장 좋지 않았던 2023년 말과 비교하면 안정세로 대폭 줄어들었다고 볼 수 있지만, 이는 기저효과에 불과하다는 분석이다.
중견 건설사들은 미분양 직격탄을 맞았다. 지난해 여파 때문인지, 이들은 올해 분양 물량을 확정 짓는 데에도 어려움을 겪고 있는 것으로 추정된다.
업계 한 관계자는 "지금쯤이면 건설사들이 올해 분양 물량 계획 수립을 끝내야 하는데, 아직까지 완료하지 못한 거 같다"며 "아무래도 시장이 어렵다 보니, 실적으로 이어질지도 판단하기 어려워 쉽게 분양 물량 계획을 세우지 못하는 거 같다"고 말했다.
건설공사비지수는 건설공사에 투입되는 재료, 장비, 노무 등 가격 변동을 나타내는 지표다. 수치가 높으면 건설현장에 투입되는 공사비 부담이 높다는 뜻이다.
태영건설 이어 신동아까지 '백기' 들다
중견 건설사 신동아건설은 지난 6일 서울회생법원 제3부에 법정관리(기업회생절차) 신청서를 제출했다. 지난해 12월 만기가 돌아온 60억원 규모의 어음을 막지 못해서로 알려졌다. 건설경기가 꽁꽁 얼고, 지방 미분양률이 점차 쌓이면서 유동성 문제를 해결하지 못한 것이다.
주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 신동아건설이 시공하는 분양보증 가입주택은 '검단신도시 파밀리에 엘리프', '평택 고덕 미래도파밀레이' 등 평택·인천·의정부 등지에 총 2899가구다. 전체 보증금액은 총 1조 1695억원이다.
HUG 분양 보증을 받은 현장의 경우, 만약 신동아건설이 부도나 파산 등으로 완공을 하지 못하면 HUG가 계약금과 중도금을 대신 지급하거나 시공사를 교체해 공사를 마치게 된다. 공사 지연으로 인한 분양 계약자 피해 발생 가능성도 무시할 수 없는 상황이다.
이번 신동아건설의 규모는 앞서 워크아웃을 졸업한 태영건설과 비교하면 비교적 작다. 하지만 우려의 목소리는 오히려 크다.
태영건설은 당시 1만9869가구의 분양을 진행했다. 회사의 5분의 1수준인 13곳이 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업장이었던 것으로 전해진다. 현재 2899가구인 신동아건설 대비 9배 가까이 큰 수준이다.
그런데 문제는 업계 중에서도 비교적 규모가 커 '연쇄 작용' 우려가 적었던 태영건설과 달리, 신동아건설의 경우는 법정관리 신청 배경이 다른 중견 건설사가 처해 있는 상황과 크게 다르지 않아 '줄도산' 우려가 제기된다는 점이다. 즉, 다른 중견 건설사 역시 안심할 수 없다는 의미다.
'건설투자 감소' 전망도 악재
한국건설산업연구원(이하 건산연)은 2025년 건설산업 전망에 대해 "최근 국내외 경제환경과 건설·부동산 시장 및 사업환경을 고려할 때, 크게 호전되기를 기대하기 힘든 상황"이라며 금리 인하 조치를 비롯한 부동산 규제를 둘러싼 주택시장 호전세를 기대하기에는 시간이 걸릴 것이라고 내다봤다.
기존 주택시장의 호전세를 기대하기 어렵다면, 정부의 SOC(사회기반시설)와 같은 공공건설시장 확대 의존도가 높아질 수밖에 없다. 그러나 올해 관련 예산 역시 지난해 대비 3.6% 줄어든 25조5000억원으로 책정돼 암울하다.
건산연 역시 건설투자 감소를 올해 전망 이슈 중 하나로 꼽았다.
건산연은 "SOC 예산의 감소와 확장적 재정정책 추진에 대한 부정적 인식 등에 따른 공공건설 부문의 감소세와 2023년과 2024년의 건설수주 급감 영향으로 인하여 2025년 전반적인 건서투자는 감소가 불가피한 상황이다"며 "특히, 불안정한 정국과 국내외 경제여건 등을 감안할 때, 민간 기업들의 설비 투자의 증가를 기대하기 어려운 상황으로 단, 중기적으로 건설투자의 확대는 기대하기 어렵다"고 분석했다.
심해지는 '양극화'…위태로운 중견의 입지
대형 건설사와 중견 건설사의 심해지는 양극화도 문제다. 전국 분양시장에서 10대 대형 건설사가 공급한 비중은 전체의 절반까지 치솟았을 정도다. 중견 건설사들의 입지가 위태롭다는 방증이다.
지난 5일 부동산리서치업체 부동산R114에 의하면, 지난해 전국 24만 1866가구가 분양이 됐는데, 이 중 49.8%에 달하는 12만538가구가 10대 건설사의 물량인 것으로 전해졌다. 2022년에는 전체 공급물량 가운데 10대 건설사 비중은 35.2%에 불과했다.
이러한 현상은 하이엔드 등 브랜드 아파트를 선호하는 추세와 무관치 않다.
한 건설사 관계자는 "서울에서 나타나는 브랜드 아파트 선호 현상은 크게 이상하게 받아들일 건 아니지만, 지방에서마저 이 현상이 늘어나고 있다는 게 걱정거리다"라며 "그러다보니 서울에서 밀려난 중견 건설사들은 어쩔 수 없이 지방에 의존할 수밖에 없는데 설 자리가 없어지는 게 가장 큰 문제다"라고 설명했다.
지난해 건설 한파를 이겨내지 못하고 부도난 건설업체는 총 29곳인데, 이 중 85%인 25곳은 지방 소재 건설사다. 지난달 초에는 7억원짜리 어음을 결제하지 못해 전북지역 건설업체 4위인 제일건설이 부도 처리됐다.