비규제 지역 아파트 매매 증가세…서울 주춤
역세권 품은 비규제 지역의 선호도 높아져
김포·안양시 등 지하철 가까운 분양 경쟁률↑
당분간 비규제 지역 선호 현상은 지속될 듯
[뉴스포스트=최문수 기자] 최근 이재명 정부가 새롭게 꺼내든 부동산 규제 카드로 인해, 기존 수도권 위주였던 부동산 시장이 다시금 비규제 지역 중심으로 재편되는 분위기다. 특히, 교통망을 갖춘 역세권 입지는 투자자와 실수요자 모두에게 높은 관심을 받고 있다.
10월 부동산 대책…서울 등 규제지역 재지정
13일 부동산 업계에 따르면, 정부는 지난달 10일 수도권 일부 지역의 과열 현상을 안정시키기 위한 부동산 정책을 발표했다. 이번 대책의 핵심은 규제지역의 재지정이자 확대다.
서울 전역과 경기도 12개 주요 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구로 정해졌는데, 이는 현 정부 출범 이후 시장 안정화를 위해 시행했던 LTV(주택담보인정비율) 완화 등 규제 완화 기조에서 일부 선회한 것이다.
규제지역으로 묶인 곳은 주택담보대출 LTV가 70% 수준에서 40~50%로 크게 축소됐다. 다주택자에 대한 취득세 중과 및 양도소득세 중과 조치도 다시 적용될 가능성이 높다. 청약 자격 요건 역시 세대주 요건, 재당첨 제한 등으로 다시 강화된다.
정부의 이 같은 10월 15일 규제 정책은 서울 및 수도권 핵심지의 주택 수요를 억제하고, 단기 투기 수요 유입을 차단하려는 의도라는 게 업계가 내놓은 풀이다.
비규제 지역으로 이동하는 수요
정부가 서울 등 핵심지를 강력한 규제로 묶자, 시장의 수요는 즉각 반응하는 모양새다. 기존 규제지역 내에서 내 집 마련이 어워진 수요자들이 상대적으로 영향이 적은 수도권 비규제 지역으로 이동하는 양상을 보이면서다.
비규제 지역은 부동산 실수요자와 투자자 모두에게 이점을 제공하는데, 우선 자금 조달 부담이 낮다. 규제지역의 LTV가 40%로 줄어든 반면, 비규제 지역은 70%까지 가능하기 때문이다.
예를 들어 6억원 주택 구매 시 규제지역은 자기 자본이 3억 6000만원 필요하지만, 비규제 지역은 1억 8000만원으로 절반 수준 부담이 떨어진다.
세금 부담도 적다. 다주택자 취득세 중과가 적용되지 않고 기본세율 1~3%가 적용되며, 양도소득세 비과세 요건에서도 실거주 의무가 없어 비교적 자유롭다.
또한 청약 문턱도 낮다. 세대주뿐만 아니라 세대원도 청약이 가능하기 때문이다. 1순위 청약 자격 요건 역시 청약통장 가입 기간 12개월 이상으로 비교적 완화돼 있다. 재당첨 규제 역시 없다.
이처럼 대출, 세금, 청약 등 3대 장벽이 낮은 비규제 지역은 규제 강화 국면에서 실질적인 내 집 마련 대안으로 부상하고 있다.
실제로 직방(대표 안성우)이 국토교통부 수도권 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과, 10월 부동산 규제 대책 발표 전후 20일씩 비교했을 때 수도권 비규제 지역 아파트 매매는 22% 증가한 것으로 드러났다.
반면, 서울 아파트 매수 심리는 약 2개월 만에 였다. 2일 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 수급동향에 의하면, 10월 넷째 주(10월 27일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 직전 주(105.4)보다 2.2포인트(p) 하락한 103.2를 기록했다. 이는 지난 8월 18일(99.1) 이후 9주 만의 하락 전환이다.
시장의 선택은 '비규제·역세권'
단순히 규제를 피하는 것을 넘어, 수요자와 시장은 역세권 단지의 입지 경쟁력에 주목하고 있다. 비규제 지역 중에서도 교통 접근성이 뛰어난 역세권은 시장 선호도가 더욱 높게 나타나는 것으로 알려진다.
역세권 입지는 출퇴근 및 통학 편의성과 직결된다. 특히, 서울 도심 업무지구로의 접근성은 수도권 주택 가치를 결정짓는 핵심 요소다. 더불어, 역을 중심으로 주변 상권과 생활 인프라가 빠르게 확충되는 부분은 거주민의 생활 만족도와 편의성을 높이는 직접적인 요인으로 작용한다.
장기적인 자산가치 상승 여력도 크다. 역세권은 향후 복합개발이나 환승센터 조성 등 추가적인 개발 호재가 이어질 가능성이 높다. GTX(수도권광역급행철도)나 신규 지하철 노선 개통이 예정된 지역은 그 기대감이 더욱 크다.
청약 시장 결과로 엿보는 '비규제·역세권' 인기
이러한 시장 상황은 최근 수도권 분양 현황에서 엿볼 수 있다. 정부의 10월 규제 발표 직전, 혹은 규제를 피한 비규제 지역의 역세권 단지들은 청약 시장에서 잇따라 흥행했다.
지난달 말 김포 풍무역세권에서 공급된 김포골드라인 풍무역 인근 단지 '김포풍무역세권 호반써밋'은 1순위 청약 결과 572가구 모집에 4159건이 접수됐다. 평균 7.3 대 1, 최고 24.6 대 1의 경쟁률을 기록한 셈이다.
같은 풍무역 소재의 '풍무역 푸르지오 더 마크' 역시 관심도가 높다. 558가구 모집에 9721명이 몰려 1순위 평균 17.42 대 1의 경쟁률을 보였다.
월판선(월곶~판교선) 만안역(예정) 옆에 위치한 안양시 만안구 '만안역 중앙하이츠 포레'는 28가구 모집에 200명이 신청해 평균 7.14 대 1의 경쟁률을 달성했다.
이들 단지의 공통점은 비규제 지역이면서 동시에 역세권 또는 교통 호재를 갖췄다는 점이다. 청약 문턱이 낮고 대출이 용이한 지역에 교통 편의성까지 더해져 수요가 몰린 결과라는 풀이다.
비규제 지역 쏠림 현상 지속될 듯
정부의 10월 부동산 규제 대책은 당분간 수도권 시장의 향방을 결정할 주요 변수로 작용할 전망이다. 규제지역으로 다시 묶인 서울 및 경기 핵심지의 주택 거리는 단기적으로 위축될 가능성이 제기된다. 반면, 비규제 지역으로 향하는 수요 쏠림 현상은 더욱 가속화될 것으로 보인다.
한 업계 관계자는 "비규제 지역은 대출 여력이 크고 세금이나 청약 조건에 대한 부담이 적어 실수요자와 투자자 모두 접근성이 높다"며 "역세권 단지는 교통 호재와 지역 발전성까지 기대할 수 있어 연말 및 내년 초 분양시장에서 가장 주목받을 것"이라고 내다봤다.