[기획특집-수도이전] ④ 김인만 소장 “행정수도 발언, 세종시 집값만 올려”

[뉴스포스트=이상진 기자] “세종시는 정부가 집값 올려준 대표적인 지역입니다. 지금도 섣부른 행정수도 이전 발언으로 세종시 전용면적 84제곱미터가 10억 원이 넘는 슬픈 현실을 마주하고 있습니다.”

<뉴스포스트>는 지난 세 번의 기획기사를 통해 행정수도 이전을 둘러싼 논란을 집중 보도했다. 

<1부 부동산으로 부활된 朴·盧의 꿈, 빛과 그림자>에서는 박정희 전 대통령부터 노무현 전 대통령까지 행정수도 이전을 추진한 역사와 해외 사례, 행정수도 이전 추진에 놓인 헌법재판소의 위헌 판결과 한반도 통일 문제 등을 짚어봤다.

<2부 국회서 출발한 논의 어디까지 왔나>에선 국회 세종의사당과 세종분원의 개념과 추진 방향, 길 잃은 청와대 세종집무실 청사진 향방, 개헌 또는 특별법을 통한 청와대와 국회 세종시 이전의 추진 방법 등을 살폈다.

<3부 靑·국회 세종 가면 부동산 잡힐까> 기사를 통해선 행정수도 이전이 수도권 인구 과밀 해소와 부동산 안정화를 이룰지에 대해 통계청 자료 등을 토대로 분석했다.

본지는 이번 기획 기사에서 김인만 ‘김인만부동산경제연구소’ 소장에게 △행정수도 이전의 수도권 인구 과밀 해소 효과 △행정수도 이전의 수도권 부동산 안정화 효과 등을 물었다. 인터뷰는 코로나19 확산 방지를 위해 1일 서면으로 진행했다.  

- 현 정부는 23번에 걸친 부동산 대책을 내놓았지만 수도권 부동산 시장 안정화는 이루지 못했다는 평가입니다. 부동산이 이전 정부에서도 비슷하게 올랐다는 지적과 현 정부 들어 가장 높이 올랐다는 지적이 맞서는데요.

“부동산 특히 아파트 가격은 장기적으로 우상향하는 것이기에 과거 정부에서도 올랐고 현 정부에서도 오른 게 사실입니다. 다만 상승기간과 상승폭을 생각해야 하는데요. 상승폭은 노무현 정부와 문재인 정부에서 과도했던 게 사실입니다. 
정부 별 상승기간을 보면 △노무현 정부 5년간 상승 △MB정부 글로벌 금융위기까지 터지면서 약보합에 가까운 상승(한강르네상스 영향으로 한강변 아파트는 강세, 노무현 정부시절 많이 상승했던 버블세븐 아파트는 약세) △박근혜 정부 초반 1-2년은 약세였다가 3-4년차 접어들면서 거래량 증가 매매가격 상승 △문재인 정부 출범부터 강세에서 출발해서 계속 초강세가 지속 등입니다.”
 

- 부동산은 장기적으로 판단해야하는 정책이고, 부동산 정책에 대한 불만은 어느 대통령 때나 높았다는 지적이 있습니다. 부동산 정책에 대한 섣부른 평가를 할 수 없다는 주장인데요. 지금 정부가 추진하고 있는 정책의 평가는 언제쯤 내려야 적절하다고 보시나요?

“박정희, 전두환, 노태우 시절은 너무 먼 과거여서 독자들이 공감하기에 어려울 수도 있습니다. 그 시절에도 많이 올랐지요. 이때 노태우 정부는 부동산 규제의 정석을 보여줬습니다. 1기 신도시 등 200만호 건설로 단기간 막대한 공급을 해주면서 강한 수요억제 규제로 서울집값이 6-7년 정도 안정됐습니다. 노 정부 이후 김영삼 정부는 유일하게 부동산대책을 낼 필요가 없을 정도로 안정됐죠. 김대중 정부는 IMF극복을 위해 모든 규제를 풀면서 노무현 정부에 집값상승 빌미를 제공했습니다.
정책의 효과는 정권이 끝나고 판단하는 것이 맞는데요. 지금 추진하는 공급대책은 다음 정권에서 제대로 이어받아 추진해야 실질 공급이 가능합니다. 반면 수요억제 정책은 다음 정권에서 여러 부작용으로 문제가 될 가능성도 있습니다. 지금 3년 반의 정책은 결과적으로 실패했어요. 다음 정권에서 안정은 문재인 정부의 성과라고 보기 어렵습니다.“
 

- 수도권 부동산 값이 오르는 근본적인 이유가 궁금합니다. 집을 소유하고 싶은 인간의 자연스런 욕망이라는 주장과 투기 세력의 농간이라는 시각이 충돌하는 것 같은데요.  

“부동산 문제가 해결되지 않는 이유 가운데 하나가 인간의 근원적인 욕망 때문입니다. 남들보다 더 잘 살고 싶고 돈 벌고 싶은 욕심은 지극히 당연하죠. 이걸 투기라고 욕하면 자본주의를 부정하는 겁니다. 
정부 고위관계자들 자신들은 억울하다고 하는데요. 개인적으로 보면 투기가 아닌 정상적인 경제활동이죠. 2채 이상 다주택자를 보고 투기라면서 규제를 강화한 정부 정책의 프레임에 맞추면 고위공직자들 역시 투기한 것이 됩니다.
투기세력은 존재하며 뿌리를 뽑아야하지만 2주택 이상 고가주택을 산다고 투기가 아니에요. 투기는 세력을 만들어서 조직적으로 좌표를 찍고 물건을 수십 채씩 동시에 거래하면서 인위적으로 가격을 올리는 시장질서교란행위를 하는 걸 말합니다. 국민들이 1채나 2채 사는 게 투기가 될 수 없습니다.“

- 행정도시와 혁신도시로 정부와 공공기관이 이전하면서 수도권 인구 과밀화가 다소 해소됐다는 분석이 있습니다. 반면, 통계청이 지난달 28일 발표한 ‘2019년 인구주택총조사’에 따르면 우리나라는 지난해 처음으로 수도권 인구가 2,589만 명으로 전체 인구의 50%를 넘었습니다. 이를 근거로 세종시로 일부 정부기관이 이전한 이후에도 수도권 인구 감소 효과가 없다는 지적도 있습니다.

“세종시 행정도시나 혁신도시 이전으로 서울 인구 과밀화가 해소됐다는 것은 전혀 공감하지 않습니다. 행정도시나 혁신도시로 이전한 서울의 순 인구는 10% 미만이에요. 세종시 경우엔 대전이나 청주에서 이전한 분들이 대다수죠. 공무원들은 서울 아파트 전세 주고 세종시 특별분양 받아 결과적으로 자산증식에 도움이 됐어요. 의도하지는 않았겠지만. 결과적으로 세종시 등 지방 소재 새 아파트 가격만 올리고 서울 집값 안정에는 아무런 도움이 되지 않았습니다.”

- 지난 8년 동안 세종시의 인구 증가분(5만→34만)이 대부분 충청과 대전에서 유입됐다고 하더라도, 서울에서 세종시로 이동한 소수의 인구 증가분만큼, 수도권 부동산 시장이 안정화됐다고 볼 수 있을 것 같은데요.

“서울에 아파트 보유하면서 세종시에 하나 더 구입하는 사람은 있어도 서울아파트 팔고 세종시로 가족이 이사하는 경우는 거의 보지 못했습니다. 우리 고위공직자들 재산공개만 보더라도 알 수 있는데요. 다수의 고위공직자들이 세종시와 서울 두 곳에 아파트를 모두 가지고 있는 게 현실입니다. 대전, 청주 등에서 이전한 분들이 많은데, 그분들 역시 대전이나 청주 집을 파는 게 아니라 세종시에 집을 하나 더 산 겁니다.”

- 세종시에 일부 정부 기관이 이전한 지난 2012년 이후에도 수도권 부동산 시장은 과열 양상을 유지한 것 같은데요. 일부 정부 기관 이전이 부동산 안정화에 효과가 있었을지요?

“세종시는 정부가 집값 올려준 대표적인 지역입니다. 지금도 섣부른 행정수도 이전 발언으로 세종시 전용면적 84제곱미터가 10억 원이 넘는 슬픈 현실을 마주하고 있습니다. 지난 2018~2019년 서울에서 많이 발생했던 해약금에 의한 계약해제(계약금 배액상환하고 집주인이 계약해제 하는 것)가 발생하고 있는 지역이 세종시입니다. ‘우리가 행정수도가 되는데 당연히 집값 더 오른다’는 논리가 세종시에서 퍼지고 있어요. 매물을 거두는 거죠. 결과적으로 서울 집값 안정에 도움 안 되고 세종시 집값만 더 올리면서 지방 내 양극화가 심화하는 부작용이 나오고 있습니다.”

- 향후 청와대와 국회가 완전히 이전한 세종시의 수도권 인구 과밀화 해소 역할이 어느 정도나 될지요?

“청와대와 국회 이전은 수도권 과밀해소에 도움이 되지 않습니다. 이미 정부 부처가 80% 이상 이전한 현 상황에서도 전혀 도움이 안 된 것을 보면 알 수 있죠. 여기에 청와대와 국회가 이전한다고 크게 달라질 게 없는 거죠.
청와대와 국회 상주 인원이 그렇게 많지 않고, 권력의 특성상 명분은 있을지 모르겠지만 국회의원들이 일할 때만 세종 국회로 내려가지 대부분 서울에 별도 별관 사무실에서 일할 것입니다. 청와대도 마찬가지고요. 외국 대사관 등이 서울에 다 있는데 세종시에서 무엇을 할 수 있겠습니까? 이전 자체도 어렵지만 이전해도 효과는 극히 미비할 것으로 보입니다.“

- 세종시 행정수도 이전 완성과 무관하게 수도권 집값은 계속 오를 것이라는 주장이 있습니다. 청와대와 국회 등 이전으로 행정수도가 완성됐다는 가정 하에, 수도권 부동산 시장의 추이를 어떻게 보시나요?

“설사 청와대나 국회가 세종시로 이전한다고 해도, 서울 집값에 영향은 없을 겁니다. 지금 서울 집값이 청와대나 국회가 있어서 비싼 것인가요? 서울이 경제, 교통, 문화, 교육 등 모든 것의 중심이기 때문에 비쌉니다. 역사적으로 서울의 전통과 서울이라는 프리미엄 이미지를 생각하면 청와대나 국회 이전은 오히려 서울 집값 상승에 호재가 될 수도 있어요. 이전하고 그 자리에 공원이라도 만들어주면 서울 환경이 더 좋아지는 거죠. 청와대나 국회 때문에 교통만 막히는데 빨리 이전했으면 좋겠다는 분들도 많이 있는 마당입니다.”

- 과거 행정수도 이전을 추진하면서 참여정부는 2007~2015년 인구 15만 명의 초기 단계, 2016년~2020년까지 30만 명의 성숙 단계, 2021~2030년까지 50만 명의 완성 단계를 계획했습니다. 계획에 따르면 세종시는 현재 성숙 단계에 접어든 상태인데요. 세종시 상가 공실률과 수도권 등 세종시 밖에서 소비하는 역외 소비율이 전국 최고 수준이라는 지적이 있습니다. 맞는 지적일지요?

“세종시는 정상적인 자연도시가 아닙니다. 계획도시인데 정상적인 민간기업과 거주자가 어우러진 도시도 아닌 행정기관과 주거지가 어우러진 비정상 도시입니다. 주말에 행정기관 쉬면 남는 것은 주거지 배후 수요 사람들인데요. 이분들이 이용하는 근린상가는 장사가 되겠지만 주말장사 공치는 많은 상가들은 어려움을 겪을 수밖에 없죠.
인구 50만 명 도시 세종시에 큰 공장도 있고 여러 기업들도 있고 그랬으면 더 좋았을 텐데, MB시절 민간기업과 공공기관이 어우러진 세종시를 추진하다가 무산됐죠. 오히려 그 계획이 세종시 입장에서는 정상적인 도시가 될 수 있었던 기회였습니다.“

- 계획만큼 세종시 지역 경제가 활성화되지 않는 이유가 궁금합니다. 기업이나 대학이 들어오지 않았기 때문이라는 분석이 있는데요.

“당연합니다. 정상도시가 되려면 기업(대기업, 중소기업)과 대학교 등이 어우러져야 하는데요. 세종시는 행정도시일 뿐입니다. 그것도 행정기관만 있는 게 아니라 아파트만 많이 건축했어요. 그래서 지방 간 수요 이동이 되면서 다른 지방을 약화시키는 잘못된 사례죠.
차라리 세종에는 행정기관 도시만 만들고 아파트는 짓지 말고 대전과 청주 등 주변지역에 택지개발해서 아파트를 더 지어주었더라면 주변지역과 상생했을 겁니다. 결과적으로 세종시 토지 투자하신 분들, 아파트 분양받은 분들만 대박 나는 투기장을 정부가 만들었습니다.“

- 현재 세종시 부동산 시장은 투기지역 또는 투기과열지구로 지정됐는데요. 지난 7월 여당 원내대표의 국회연설 이후로 세종시 부동산 시장이 2~3억 원 씩 오르는 등 들썩인다는 보도들이 쏟아졌습니다. 세종시 부동산 시장의 과열 이유와 향후 전망이 궁금합니다.

“세종시가 서울처럼 된다는 기대감을 잔뜩 심어주었기에 최근 세종시 집값 과열은 99% 정부, 여당 책임입니다. 빈 허허벌판에 아파트를 올리니까, 인구가 늘어나고, 인구가 늘어나니, 소득이 늘어나면서 소비가 늘어나고, 지역에 돈이 돌면서 부동산가격이 오르는 것은 정상적인 경제 흐름입니다. 여기에 행정기관을 인위적으로 이전하면서 호재를 만들어주었고 교통여건도 개선됐고요. 너무 말만 앞세웠고 잘못된 과열로 인한 피해는 세종시 실수요자들이 볼 가능성이 높습니다.

- 부동산 시장 과열 해소를 목적으로 수도를 옮겨 성공한 해외 사례들이 있을지요? 우리나라가 참고할 만한 모형이 있다면 말씀해주세요.

“각 나라마다 특성이 달라서 단순 비교는 어렵습니다. 우리나라처럼 아파트가 이렇게 있는 나라도 없고 집값 문제를 해결하려고 행정수도를 이전하겠다는 나라도 없습니다. 해외에서는 집값이 과열되면 수요도 억제하지만 공급을 늘려주면서 안정을 꾀하는데요. 우리는 수요억제만 집중하고 공급은 급할 때만 쏟고 안정되면 다시 공급 안 하고...이런 불균형을 만들고 있습니다.
루마니아의 경우 과거 전 국민이 1주택을 가지게 인위적으로 만들었다가 거래도 안 되고 경제도 죽는 결과가 나왔습니다. 주택문제를 정부가 규제로만 모두 해결하겠다는 발상자체가 오만한 거죠. 정부는 거래가 자연스럽게 흘러갈 수 있도록 큰 틀에서 최소한의 필요한 규제를 유지해주고 공급은 필요한 곳에 꾸준히 일관성 있게 해줘야 합니다.
종부세를 올리면 양도세 중과는 없애서 다주택자들이 매물을 내 놓을 수 있도록 해주는 것이 가장 효과적이며 실수요자들은 ‘내 집 마련’ 할 수 있도록 대출규제를 풀어주고 금리도 낮추는 게 맞습니다. 다주택자들이야 대출규제 하는 것이 맞고 종부세 강화하는 것이 맞겠지요.“

- 끝으로 하고 싶은 말씀이 있으면 해주세요.

“정부한테 하고 싶은 말은 앞서 말했듯이 규제로 모든 문제를 해결할 수는 없다는 겁니다. 시장이 정상적으로 흘러갈 수 있도록 꼭 필요한 규제는 일관성 있게 유지하고 불필요한 규제는 제거해서 정상시장이 될 수 있도록 정책을 추진해야죠.
특히 과거 수십 년 간 해결하지 못한 부동산 문제를 단기간에 해결하겠다는 발상자체가 잘못됐습니다. 장기적으로 긴 호흡을 가지고 일관성 있는 공급과 필요한 규제로 시장이 정상기능을 할 수 있도록 노력해야 합니다.
주택문제는 단순 부동산문제를 떠나 국민들의 삶의 문제이기에 노후불안, 청년취업, 일자리, 신혼부부, 인구감소 등 복합적으로 얽혀있어요. 결국 경제가 살아야 해결하는 문제입니다. 정부는 부동산이라는 나무만 보지 말고 경제라는 큰 숲을 보시길 바랍니다.“
 

※김인만  ‘김인만부동산경제연구소’ 소장 약력

YTN <생생경제> 고정패널

조선일보 <김인만 트루 빌딩스토리> 연재

직방 <김인만의 트루 내집마련 스토리> 연재

조선일보 건축주대학 멘토

MBC<마리텔> KBS<여유만만> SBS <블랙하우스> 등 출연

KDI 한국개발연구원 부동산 자문

KB국민은행, 조인스탠드 등 상담위원

국민일보, LH공사, SH공사 등 칼럼 기고

<혼돈의 부동산시장, 그래도 기회는 있다, 메이트북스, 2018> 등 저술