[소통광장-토론회]③ 청년 주거문제, 그 해결책은 무엇인가 ?

[뉴스포스트=이상진 기자] 청년 주거문제의 원인과 해결책을 짚어보는 <‘소통광장-청년주택’ 토론회>가 지난 6일 오후 2시 뉴스포스트 본사 회의실에서 개최됐다.

뉴스포스트 주최로 열리고 강응선 뉴스포스트 논설고문이 사회를 맡은 이날 토론회에는 △김성달 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁본부 국장 △김인만 부동산경제연구소 소장 △김종식 한국사회주택협회 이사장 △심교언 건국대학교 부동산학과 교수 등이 패널로 참여했다.

참여 패널들은 ‘청년을 위한 주거문제, 그 해결책은 무엇인가’를 주제로 열띤 토론을 이어갔다. 2시간여 동안 진행된 토론회에서 각 분야 전문가들은 다음 세부주제별로 각자 의견을 피력했다.

김성달 경실련 부동산건설개혁본부 국장 “文정부 부동산 실패가 청년에 좌절감”
김인만 부동산경제연구소 소장 “청년들 10년 후에도 ‘내 집 마련’ 어렵다”
김종식 한국사회주택협회 이사장 “품질 좋고 저렴한 공공주택 공급 늘려야”
심교언 건국대학교 부동산학과 교수 “‘퍼주기식’ 공공 주도 주택 공급은 문제”

- 먼저 현 정부의 청년을 위한 주택정책에 전반적인 평가를 한다면. 100점 만점의 점수로 평가하면.

김성달 국장: 청년 주택 정책에 대한 직접적인 평가에 앞서 지적할 게 있다. 문재인 정부의 부동산 정책이 실패했다는 점이다. 역대 정부 가운데 최악이다. 서울 전체 평균 6억 정도가 올랐고 강남만 보면 더 심하다. 문 정부 부동산 정책 실패는 청년 주거 정책 실패로 이어졌다. 주택이 1억~2억쯤 올랐다면 청년들이 약간 고통스러운 정도에 그쳤겠지만 이젠 몇억, 몇십억이 올라버리니 지금 청년들은 좌절감으로 포기 상태다. 점수를 주자면 100점 만점에 20점 정도 수준이다.

김인만 소장: 김성달 국장님 말씀에 공감한다. 현 정부의 부동산 정책 실패가 청년들에게 직격탄을 날렸다. 20~30대 청년들이 당장 주택 구매 실수요자는 아니다. 그런데도 이들이 아무리 계산을 해봐도 자신들이 주택 구매 실수요자가 될 나이가 됐을 때에 ‘내 집 마련’이 불가능하다고 여기는 데에 큰 문제가 있다.

정부가 청년층 지지율이 떨어지니까, ‘청년주택’을 많이 공급하겠다고 하는데 어리석은 탁상행정에 불과하다. 지금 주어진 주택 공급량에서 청년들이 가져가는 물량은 결국 누군가로부터 빼앗은 물량이 될 수밖에 없다. 예컨대, 다자녀가구에 줬던 혜택을 청년들에게 돌리는 게 올바른 부동산 정책이라고 볼 수 있을까? 부동산 시장의 ‘제로섬‘ 속성을 이해하지 못한 처사다. 나름 설문조사를 해보고 드리는 결과다. 점수는 후하게 줘도 100점 만점에 50점 정도.

김종식 이사장: 文정부도 주거를 소유의 관점으로만 본다. 청년들이 자동차보다 비싼 재화인 집을 왜 꼭 사야 하나. 주택 앞에 청년이란 말을 붙이는 거 자체가 정책적 오류다. 청년이란 명칭을 붙이는 건 표(票)의 문제일 따름이고, 주거복지 문제는 전 세대를 아우르는 정책이 필요한데 이게 부족하다. 그래서 점수는 대학 학점으로 주자면, F학점.

심교언 교수: 점수부터 주겠다. 文정부 부동산 정책에 김종식 이사장님은 F를 줬는데, 나는 D학점을 주고 싶다. 

부동산 제로섬 상태에서 청년 대상 특공이 늘어나면 피해를 보는 계층은 40대 이상 실수요자다. 부동산 문제를 경제로 보지 않고 정치적으로 풀어나가는 한심한 모습이다. 자기 지지세력이 될 만한 계층(예: 40-50대)엔 특공 풀고, 지지층이 안 되겠다 싶으면 혜택을 안 주고.

10여 년 전부터 청년의 주거문제로 골머리를 앓았던 선진국에서는 전체적인 부동산 물량을 늘림으로써 잘 대응해 왔다. 그래서 자연스럽게 청년 대상 부동산 공급도 늘었다. 반면 한국에서는 박원순 전 시장 때부터 공급 제한을 가하더니만 그 피해가 지금 청년층에게 돌아오고 있는 셈이다. 전체 물량을 도외시한 채 특정 계층만 보는 부동산 정책은 실패할 수밖에 없다. 그나마 주택정책도 너무 공급 숫자에만 매달린다. 오히려 주거혁신 차원에서 주거문제 전반을 접근해 나가야만 한다.

- 여러 문제 중에서도 가장 큰 문제가 뭐라고 보는지, 1~2가지 정도만 짚어본다면.

김인만 소장: 첫 단추부터 잘못 끼웠다. 지난 2017년 5월 장미 대선으로 들어선 현 정부는 3년 동안 주택공급이 문제가 아니라고 했다. 투기 세력이 문제라고, 수요에 대한 규제로 집값 잡겠다고 했다. 그런데 정부가 지난해 여름쯤부터 갑자기 공급 부족이 문제라고 부동산 문제 진단 결과를 바꿨다. 저는 이게 정부가 애초에 원인 파악을 잘못해서 결국 부동산 정책을 포기한 방증이라고 본다. 지금 공급이 부족하다며 3기 신도시 등 공급 계획을 발표했지만 늦었다. 실제로 주택 공급이 늘어나려면 3-4년 장시간 소요되기 때문이다.

김성달 국장: 지금 정부가 앞서 이명박 정부와 박근혜 정부보다 주택공급이 많다고 주장하는데, 진실을 호도하는 말이다. 물론 강남엔 재건축이 많아졌지만 강남 고가 아파트가 실거주 목적인 서민들을 위한 주택공급은 아니잖나? 文정부 들어 서울 전체의 주택보급률은 오히려 줄었다. 자가보유율도 10가구 가운데 6가구는 집이 없을 정도로 너무 낮다.

박원순 전 시장 정책도 잘못된 게, 박 전 시장이 추진했던 ‘역세권 청년주택’은 사실 SH가 아니고 민간사업자 주도 사업이다. 결과적으로 나온 ‘역세권 청년주택’은 시세의 80~90% 수준으로 공급되기에 저소득 청년이 들어가기엔 너무 비싸다. 대표적으로 호반건설이 시공한 ‘역세권 청년주택’ 용산베르디움은 17평~18평이 보증금 7,000만 원에 월세 50~60만 원 수준으로 대다수 청년에게는 버거운 형편이다.

그렇게 홍보하는 다양한 ‘청년주택’도 결국 서민 청년들을 위한 정책이 아니다. 반면 SH가 직접 공급하는 공공주택은 시세 절반에 공급되므로 효과가 있다. 그런데 SH가 그런 역할을 제대로 안 하고, 계속 민간업자에게 시공을 떠넘기고 있는데 이건 별 의미가 없다. 그래서 지금 청년주택을 시공하는 민간사업자들이 늘어나고 있는 추세다.

심교언 교수: 공공 주도의 ‘청년주택’ 확대에 나는 부정적이다. 공공임대주택 관련 논문을 보면 100편 가운데 95편 정도가 공공임대주택이 나쁘다고 나온다. 민간이 개발하지 않고 공공이 개발한 ‘역세권 청년주택’도 주거의 질적 측면에서 많이 부족하다.

청년 주거든, 전 계층의 주거든 중장기적으로는 결국 공급을 잘 하는 게 해결책이다. 지금 정부는 뭐만 하면 다 특공이다. 청년, 다자녀, 신혼부부에 최근엔 ‘미혼모 특공’까지 나왔다. 그래서 신혼부부들이 혼인신고를 안 하고 산단다. ‘미혼모 특공’ 받으려고. 즉 어느 특정계층이 찡찡대면 대증요법으로 그쪽에 특공을 제공한다. 이런 식으로 공공에서 퍼주는 방식이 문제다.

- 현행 청년주택이나 사회주택 등 입주 요건에 대해서는 적절하다고 보는가 ?

김종식 이사장: 적절하다고 본다. 1인 입주면 본인 포함해 부모 소득까지 보고, 2인 입주면 자기 소득만 본다. 청년주택이나 사회주택 입주에 적지 않은 혜택이 있으니까 그만큼 입주 자격을 따질 수밖에. 지금 우리 회사 사회주택 가운데 119세대를 운영하는 복층형 원룸 주택이 하나 있다. 초역세권이다. 그런데 보증금은 1,500~2,000만 원이고 월세가 20만 원대다. 아주 좋은 조건인 셈인데, 그래서 경쟁률이 치열하다. 이런 혜택을 소득이 높은 청년보다 소득이 낮은 청년에게 주는 게 당연하지 않나.

김인만 소장: 김 이사장님과 달리, 나는 입주 자격요건에 부정적이다. 너무 복잡하다. 실제 청년주택 입주 대상자인 청년들도 잘 모른다. 나 같은 전문가들도 찾아봐야 할 정도니까. 많은 청년이 ‘역세권 청년주택’이니 ‘토지임대부 사회주택’이니 들어보긴 했지만, 그게 정확히 무슨 주택인지, 또 입주 요건은 뭔지를 모른다. ‘청년을 위한 주택 몇 호 달성’ 등 수치에만 집착하는 정부 정책의 단면이다. 청년 주거 정책을 하려면 이런 자격요건을 내세울 게 아니라, 많은 예산을 투입해서 많은 물량을 공급해야 한다.

- 청년들의 내 집 마련을 위한 정책, 예컨대 금융(DTI, LTV 완화 등)이나 세제 지원 등에 대해서는 어찌 보는지?

김성달 국장: 그건 정부가 투기판 벌이는 일이다. 정부가 청년들을 위한다면 민간주택이 아니라, 공공임대주택에 금융 혜택을 줘야 한다. 공공임대주택에 한정해서 DTI나 LTV를 90%까지 허용하는 것도 괜찮다고 본다. 현 정부 들어 민간 부동산시장이 폭등했는데, 지금 청년들에게 대출 규제를 푼다면 투기판에 뛰어들라는 말밖에 더 되나. 오히려 다주택자에 대한 대출을 더 조여야 한다. 다주택자에 대한 대출 회수도 고민해야 할 시점이다.

김인만 소장: 진즉 文정부가 출범한 2017년부터 투 트랙(two track)으로 갔어야 했다. 실수요자들은 대출 풀어 세제 혜택 주고, 투기 세력은 대출과 세제를 규제하는. 이제 와서 집값이 급등한 이 시점에 DTI와 LTV를 풀게 되면 되레 청년들이 높은 대출이자 부담 등을 온전히 떠안는다. 5년쯤 뒤에는 금리가 오르고 주택공급이 늘어나 집값이 내려갈 것으로 예상되는데, 지금 몇억씩 대출 받아 산 집값이 폭락하면 소득 능력이 부족한 청년들이 어떻게 대출 구멍을 메꾸겠나.

심교언 교수: 5억 원 이하 주택에 한해서, 또 서울과 수도권을 제외한 지방은 풀어줘도 된다고 본다. 하지만 부동산에 대한 금융 규제에는 근본적인 문제가 있다는 걸 잊으면 안 된다. 이건 우리나라만 쓰고 있는 갈라파고스 정책이다. DTI나 LTV 등 금융 규제를 지역별, 가격별, 세대별로 규제하는 건 우리나라밖에 없다. 부동산 금융 규제 효과에 중독돼서 그렇다. 국회 통과 없이도 정부 자체적으로 편하게 할 수 있는 부동산 규제책이니까 마구 사용하는 것이다.

- 청년 주거 정책에 대해 구체적으로 제언을 한다면.

김인만 소장: 청년들이 말하는 건 지금 당장 주택을 사고 싶다는 게 아니다. 아무리 저축해도 10년 후에 주택을 못 산다는 게 문제지. 즉 미래에 대한 불안이다. 삼성전자에 취업해 10년 일해도 서울 아파트 못 산다. 청년들은 ‘희망의 사다리’가 끊어진 것에 대한 불안감이 크다. 정부가 신뢰를 회복해야 하는데, 이게 안 된다. 지금 정부는 부동산 문제에 27차례에 걸쳐 거짓말한 양치기 소년이다.

수십 번 대책이 필요한 게 아니라, 현실적인 방안이 필요하다. 뭐 청년을 위해서 오피스텔을 개조해 30만 호를 공급했니, 80만 호를 공급했니, 이런 수치에 대한 집착을 버려야 한다. 국민이 원하는 건 3~4인 가구가 평생 살 수 있는 양질의 주택이다. 정부는 이걸 어떻게 공급할지 청사진이라도 제시할 때가 됐다.

김성달 국장: 특정 계층 맞춤형 정책은 성공할 수 없다. 전체 구조가 안정돼야 한다. 현 정부에서 지금이라도 청년의 주거문제를 해결하는 가장 큰 해법은 전체적인 부동산 가격을 낮추는 거다. 공급정책은 누구를 위한 공급인지가 중요하다. 서울, 강남 지역의 재건축이 아니라, 무주택 서민들을 위한 공급이 필요하다. 소득 하위 40% 이하 무주택자에게는 정부와 공공 주도의 주택공급이 필요하다.

저렴한 주택이 시장에 공급돼야 청년 주거문제도 해결된다. 민간이 아닌 공공이 나서는 게 중요하다. 공공이 주택 개발할 땅이 서울에 없다고 하는데, 사실이 아니다. 최근 SH가 마곡에 분양하겠다고 발표하지 않았나. 또 위례와 용산 등 정부가 사용할 수 있는 택지가 많은데 이걸 활용하면 된다.

김종식 이사장: 그동안 국가가 제대로 역할을 못 했기 때문에 청년 주거문제가 발생했다고 본다. 근본대책은 금융 소득을 조세로 누르면서 튼튼하고 품질 좋은 공공주택을 짓는 게 해결책이다. 모든 정권이 이런 해결책을 무시해 왔다. 이건 10년 이상 걸리는 정책이기 때문에 보수와 진보 정부 상관없이 늦었지만 지금부터라도 일관성을 가지고 추진하길 바란다.

심교언 교수: 나는 정부 주도 청년 주거 정책에 회의적이다. 국가가 뭘 안다고 청년들을 위한 주택을 만드나. 각자 다 원하는 게 다르다. 세대별로도 다르지만, 청년 개개인의 수요를 국가가 어찌 파악할 건지. 공공에서 만든 청년주택 보면 뭐 중앙에 회의실 딸린 공용 카페 같은 거 하나 만들어놓고 청년 맞춤형이라고 한다. 우스운 일이다.

물론 저소득 계층 등 보호해야 할 계층에 대해서는 국가 주도 주택 사업이 필요할 수도 있겠지만, 이외 다른 정부 주도 주택공급 사업은 상상해서도 안 된다. 중앙정부가 다 결정해서 추진하는 건 현실적이지 않다. 지자체에서 지역별로 다른 현실적 상황을 고려해 추진하는 건 고려해 볼 만하다.

강응선 : 오늘 여러 전문가들께서 어떻게 하면 청년의 주거문제를 지금보다 나아지게 할 것인가에 대해 기탄없이 좋은 의견들 많이 내주셨다. 모두가 합치된 대안은 그리 없었으나 적어도 몇 가지 사안에 대해서는 공통된 인식과 대안을 제시한 것 같다.

첫째, 전반적인 부동산 시장의 안정과 가격 상승의 억제를 가져와야만 내집 마련이든 임대(전·월세)이든 청년층의 주거 안정을 기할 수 있다는 점을 강조하셨다.

둘째, 청년주택과 사회주택 공급 등 소위 청년을 위한 주택 공급에 있어서 능력이 닿는 한 공공의 역할이 강조되겠으나, 그것만으로는 전체 수요를 감당하기 어려우므로 시스템적으로 민간의 능력을 활용하는 정책도 꼭 필요하다는 공통적 인식이 있었다.

셋째, 3기 신도시 개발 같은 일방적인 숫자 위주의 공급확대정책은 기대만큼 효과가 의문시되므로 물량 자체보다도 수요자의 특성을 파악해 그에 맞는 다양한 공급(예: 청년 1가구주택)에 우선을 둬야 한다는 결론도 도출했다.

이외에도 신혼부부를 위한 보금자리 주택의 확대는 단순히 주거 해결을 뛰어 넘어 저출산 문제의 해결에도 직결되는 복합적 효과가 기대되는 점, 주거 문제만이 아니고 청년이 직면하고 있는 다른 ‘희망의 사다리‘를 다시 세우는 정책도 함께 추진돼야 한다는 의견들이 있었다.

의견들에 감사드린다.