[대선 SNS 팩트체크-안철수⑱] “해외는 외국인 부동산 투기 억제 조세정책 있다?”

[뉴스포스트=박재령 기자] 안철수 국민의당 대선후보의 공식 소셜네트워크서비스(SNS)를 모니터링하고, 각 후보별로 유권자가 궁금해할 만한 발언 1가지를 선정했다.

"해외 사례를 봐도, 싱가포르, 홍콩 같은 국토 면적이 좁고 인구가 많은 나라뿐만 아니라, 캐나다, 호주, 뉴질랜드 같은 나라에서조차 외국인에 의한 투기성 부동산 매입을 억제하는 조세정책을 실시하고 있다"

2021.01.21. 유튜브

[검증 내용]

안철수 국민의당 대선후보는 지난 21일 페이스북에서 “해외 사례를 봐도, 싱가포르, 홍콩 같은 국토 면적이 좁고 인구가 많은 나라뿐만 아니라, 캐나다, 호주, 뉴질랜드 같은 나라에서조차 외국인에 의한 투기성 부동산 매입을 억제하는 조세정책을 실시하고 있다”며 “외국인이 부동산을 취득하고 비거주 하는 경우, 취득가액의 15%를 ‘투기세’로 부과하고, 고급 별장에 대한 세율에 준하는 연 4% 세율로 재산세를 중과하겠다”고 밝혔다.

외국인의 부동산 매입이 국민에 대한 역차별이라며 세금으로 규제해야 한다고 주장한 것이다. 실제로 해외에서는 어떤 조치를 취하고 있을까?

우선, 안 후보가 언급한 싱가포르, 홍콩, 캐나다, 호주는 외국인 부동산 매입에 대한 조세정책을 취하고 있는 것이 맞았다. 싱가포르는 외국인이 주거용 부동산을 매수할 때 취득세(Stamp Duty)를 30% 추가 부과한다. 기존 20%에서 최근 30%로 개정됐다. 홍콩 역시 비영주권자에 한해 종가취득세와 매수자취득세를 각각 15% 부과한다. 즉, 주거용 부동산 구입 시 종합 30%를 내야하는 것이다.

캐나다는 주마다 다른 세금 규정을 적용하고 있다. 브리티시 컬럼비아(British Columbia)주는 외국인 또는 외국 법인이 밴쿠버 등에서 부동산을 취득할 경우 부동산 가격의 20%를 취득세로 부과한다. 온타리오(Ontario)주는 토론토 지역에 주거용 부동산을 취득하면 취득세 외 비거주자 투기세(Non-resident Speculation Tax) 15%를 추가로 부과한다.

호주는 연방 정부에서 외국인 투자 심의 위원회(Foreign Investment and Review Board)를 두어 사전 승인을 따로 받게 한다. 그 후에 뉴사우스웨일스(NSW) 주 등 일부 주에서 취득세를 외국인에 한해 추가 부과한다. 또한 외국인 취득 주거용 부동산이 연간 6개월 이상 임대 또는 점유되지 않으면 연간 공실 요금을 따로 납부해야 한다.

뉴질랜드에는 호주처럼 사전 승인 제도가 있다. 외국인이 기존주택, 민감토지(sensitive land) 등을 외국인이 취득할 때는 해외투자청(Overseas Investment Office)의 승인을 받아야 한다. 또한 비거주 외국인은 신축주택 이외의 주택 구입이 아예 금지된다. 강력한 외국인 부동산 규제를 편다는 점에서 같은 맥락이었다.

그러나 이러한 경향이 일반적이라 보기는 어려웠다. 외국인만 규제한다는 것이 국제법상 ‘상호주의’를 위반할 수 있기 때문이다. UN 모델조세협약, OECD 모델조세협약 등에서 이러한 상호주의를 확인할 수 있다.

OECD가 2017년 발행한 ‘소득 및 자본에 대한 모델조세협약 버전 2017(Model Tax Convention on Income and on Capital: Condensed Version 2017)’에는 “어느 한쪽 체약국의 국민은 다른 쪽 체약국에서 특히 거주와 관련하여 동일한 상황에 있는 다른 쪽 체약국의 국민이 부담할 수 있는 조세 및 관련 요건과 다르거나 그보다 더 과중한 조세 또는 관련 요건을 부담하지 아니한다”는 내용이 담겨 있다. 상대 국가에서 외국인 차등 과세를 시행하고 있지 않으면 우리 쪽에서도 차등 과세를 시행할 수 없다는 것이다.

실제로 2020년에 이용호 당시 무소속 의원이 ‘소득세법 개정안’에서 외국인 고급주택 취득세율 26% 등의 법안을 발의한 바 있다. 하지만 상호주의 위배 우려로 행안위 전체회의에서 폐기됐다. 국회 행정안전위원회는 “이는 국제법상 원칙과 관련되는데, 현대에는 일반적으로 상호주의를 채택하고 있다”며 “외국인이라는 이유만으로 실거주 여부를 기준으로 내국인에 비하여 중한 취득세를 부담하도록 하는 것은 상호주의에 위배될 수 있으므로 보다 신중한 검토가 필요한 것으로 보인다”고 밝혔다.

일부 국가를 제외하면 외국인에 중과세를 하는 나라가 거의 없었다. 한국지방세연구원 ‘외국인에 대한 부동산 취득세 현황과 과제’ 보고서는 “싱가포르, 뉴질랜드 등 일부를 제외한 대부분 국가는 외국인에 대한 주택 취득세를 차등 과세하지 않으므로, 내국인에 비하여 외국인에 취득세를 중과세하는 것은 상호주의 위배 문제로 폐기된 바 있다”고 전했다.

외국인이 소유한 부동산 자체가 별로 많지 않다는 지적도 있다. 매년 거래량이 늘고는 있지만 아직 비중이 크지 않아 시장에 끼치는 영향이 적다는 것이다. 국회입법조사처 보고서에 따르면, 2020년 8월말 기준 외국인의 부동산 거래 수는 1만7365건으로 같은 기간 전체 토지 거래 건수의 0.76%에 불과했다. 외국인 토지 소유 면적은 우리나라 국토 면적의 0.2% 정도로 최근 10년간 비슷한 모습을 보였다.

외국인 소유 부동산 중에서도 절반 이상이 외국 국적의 교포였다. 2019년 12월 말 기준 외국인의 토지 소유 주체는 외국국적의 교포가 55.6%였고, 순수외국인은 8% 정도였다. ‘차이나 머니’가 지배한다는 일부 통념과도 달리, 중국인(7.8%)보다는 미국인(52.2%)이 부동산 소유를 주도했다.

결국 조세정책만으로는 한계가 있어 실제로 외국인 투기 피해가 얼마나 되는지 데이터가 선행되어야 한다는 지적이다. 한국지방세연구원은 ‘외국인에 대한 부동산 취득세 현황과 과제’ 보고서에서 “외국인에 대한 고율의 부동산 취득세(20%)와 투기‧빈집세까지 도입한 캐나다 벤쿠버의 경우 2018~2019년 취득세 중과 정책이 효과가 있는 것으로 나타났으나, 2020년 다시 벤쿠버의 단독주택 가격이 전고점을 돌파하면서 외국인 규제 효과에 논란이 있는 것으로 보도됐다”며 “외국인의 부동산 취득이 투기성 취득인지, 그 취득으로 인해 국내 부동산 시장에 어떤 영향을 미치는지 그 부작용 등에 관한 현황 파악이 선행되어야 함이 지적된다”고 밝혔다.

[검증 결과]

절반의 사실. 안 후보가 언급한 나라들은 실제로 외국인 부동산 매입을 규제하고 있었다. 하지만 이들뿐이었다. 대부분의 나라들은 국제법상의 상호주의를 존중해 외국인 차등 과세를 시행하고 있지 않았다. 우리나라에서도 2020년 외국인 부동산 취득세 추가 과세를 고려했지만 같은 이유로 폐기된 바 있다. 전문가들은 외국인 차등 과세에 대한 실효성에 의문이 있는 것이 사실이고, 외국인 투기 피해에 대한 데이터가 충분하지 않으므로 신중해야 한다는 지적이다.

[참고 자료]

싱가포르 국세청 IRAS

[호주생활법률] 외국인 신분으로 호주 부동산 구매, 그 절차와 유의점 (SBS 한국어)

Foreign Real-Estate Buyers Get Told to Go Home (WSJ)

외국인에 대한 부동산 취득세 현황과 과제 (한국지방세연구원)

OECD Model Tax Convention on Income and on Capital: Condensed Version 2017

more info:

의안정보시스템 지방세법 일부개정법률안(이용호의원 등 10인)

외국인의 국내 부동산 취득 관련 쟁점과 과제 (국회입법조사처)